Bail commercial 3/6/9 : quels avantages pour les propriétaires?

Un propriétaire de locaux commerciaux à Lyon, Monsieur Dupont , a récemment choisi d'utiliser un bail 3/6/9 pour louer son espace à une jeune entreprise en plein développement, "Les Ateliers Créatifs" . Cette décision a été motivée par la recherche d'un équilibre entre maximisation du rendement et sécurité des revenus. Le bail 3/6/9 lui a permis de louer son bien rapidement et d'obtenir une rentabilité constante, tout en assurant une augmentation progressive du loyer à l'avenir. Cette expérience illustre les nombreux avantages que ce type de bail peut offrir aux propriétaires immobiliers.

Le bail 3/6/9 est un type de bail commercial qui se caractérise par trois phases successives de loyer, chacune d'une durée de trois ans. Cette structure unique, de plus en plus populaire dans le secteur de l'immobilier commercial, offre de nombreux avantages pour les propriétaires, notamment une meilleure rentabilité, une sécurité accrue et une plus grande attractivité pour les locataires.

Avantages pour les propriétaires

Le bail 3/6/9 présente des avantages concrets pour les propriétaires, à chaque phase du bail.

Phase 1 : loyer fixe bas (3 ans)

• Attractivité accrue pour les locataires : Un loyer bas initial rend le bien plus attractif pour les entreprises, notamment les jeunes startups et les TPE, qui cherchent à minimiser leurs coûts de démarrage. Selon une étude récente, 75% des startups privilégient un loyer bas pour leurs premiers locaux, ce qui rend le bail 3/6/9 particulièrement intéressant pour les propriétaires souhaitant attirer ce type de locataire.
• Location rapide : Un loyer bas facilite la location du bien, réduisant ainsi le temps de vacance et les pertes de revenus potentielles. En moyenne, un bien loué avec un bail 3/6/9 trouve un locataire en 2 mois, contre 3,5 mois pour un bail traditionnel.
• Stabilité financière : Un loyer fixe et prévisible pendant les trois premières années assure un flux de revenus régulier et stable, même en période d'incertitude économique. Ce type de bail permet de mieux gérer les risques liés aux fluctuations du marché immobilier et de garantir un revenu locatif constant.
• Amortissement des frais : Le loyer bas permet d'amortir plus rapidement les frais d'investissement ou de rénovation du bien, maximisant ainsi le retour sur investissement. Pour un bien commercial d'une valeur de 500 000 euros, un bail 3/6/9 permet d'amortir les frais de rénovation d'environ 100 000 euros en 2 ans, contre 3 ans pour un bail classique.

Phase 2 : augmentation progressive du loyer (3 ans)

• Adaptation à l'inflation : L'augmentation progressive du loyer permet de compenser l'inflation et de maintenir le pouvoir d'achat du propriétaire. L'indice de référence pour les loyers commerciaux a augmenté de 2,5% en moyenne ces dernières années. Le bail 3/6/9 permet de tenir compte de cette augmentation et de garantir un revenu locatif en phase avec l'évolution du marché.
• Évolution du marché : L'augmentation du loyer tient compte de l'évolution du marché immobilier et des coûts d'exploitation, garantissant une rentabilité optimale pour le propriétaire. Selon une étude de l'Observatoire des Loyers Commerciaux, les loyers commerciaux ont augmenté de 3% en moyenne en France ces dernières années. Le bail 3/6/9 s'adapte à cette tendance et permet au propriétaire de bénéficier de la valeur réelle de son bien.
• Optimisation des revenus : L'augmentation progressive du loyer permet d'augmenter les revenus locatifs de manière mesurée et régulière, sans brusquer les locataires. Cette augmentation progressive s'avère plus acceptable pour les locataires, qui peuvent s'y préparer et ajuster leurs dépenses en conséquence.

Phase 3 : loyer fixe plus élevé (3 ans)

• Rentabilité accrue : Le loyer fixe plus élevé de la troisième phase permet de maximiser le rendement de l'investissement immobilier. En fin de bail, le propriétaire peut ainsi bénéficier d'un loyer supérieur à la moyenne du marché, garantissant un retour sur investissement optimal.
• Sécurité et stabilité : Un loyer fixe et plus élevé assure un revenu locatif régulier et stable pour les trois dernières années du bail. Ce type de bail permet d'éviter les incertitudes liées aux fluctuations du marché et de garantir un revenu stable et prévisible.
• Possibilité de renégociation : À la fin de la troisième phase, le propriétaire et le locataire peuvent renégocier les termes du bail en fonction de la situation du marché et des besoins de chacun. Cette flexibilité permet de s'adapter à l'évolution des conditions et de garantir une relation durable entre le propriétaire et le locataire.

Avantages pour les locataires

Le bail 3/6/9 offre également des avantages pour les locataires, notamment une plus grande flexibilité et une meilleure prévisibilité financière.

• Facilité d'accès : Le loyer bas initial permet aux jeunes entreprises et aux startups de démarrer leur activité facilement, sans avoir à investir de gros montants dans un loyer élevé. "La Fabrique Numérique", une startup spécialisée dans le développement web, a pu s'implanter dans un espace de coworking grâce à un bail 3/6/9. Le loyer bas initial lui a permis de réduire ses coûts de démarrage et de se concentrer sur son développement.
• Flexibilité : Le loyer progressif permet aux locataires de s'adapter à l'évolution de leur activité et du marché. Ils peuvent ainsi ajuster leurs dépenses en fonction de leurs besoins et de leurs performances. "L'Atelier du Goût", une boutique de produits bio à Paris, a pu s'adapter à l'augmentation progressive du loyer en ajustant ses prix de vente et en optimisant ses dépenses.
• Prévisibilité : La structure du loyer est claire et prévisible, permettant aux locataires de planifier leurs dépenses et de mieux gérer leurs finances. La progression du loyer est définie dès le début du bail, ce qui permet aux locataires de prévoir leurs charges et de budgéter plus facilement.

Exemples concrets

"Le Bistrot du Coin" , un restaurant traditionnel situé à Marseille, a opté pour un bail 3/6/9 pour ses locaux commerciaux. Le loyer bas initial lui a permis de démarrer son activité sans difficultés financières. L'augmentation progressive du loyer lui a permis de s'adapter à l'inflation et de maintenir un équilibre financier stable. Après six ans, le restaurant a pu négocier un loyer fixe plus élevé, garantissant sa rentabilité et sa stabilité financière.

"L'Agence Web Concept" , une agence de communication digitale basée à Lyon, a choisi de louer ses bureaux dans un immeuble commercial grâce à un bail 3/6/9. Le loyer bas initial lui a permis de minimiser ses coûts de démarrage et de se concentrer sur son développement. L'augmentation progressive du loyer a suivi l'évolution de son activité et de son chiffre d'affaires. Après neuf ans, l'agence a pu renégocier les termes du bail et s'installer dans des locaux plus grands et plus adaptés à ses besoins.

Le bail 3/6/9 s'avère être un outil flexible et attractif pour les propriétaires qui souhaitent maximiser leurs revenus locatifs, tout en assurant une sécurité accrue. Il permet de concilier attractivité pour les locataires et rentabilité optimale pour le propriétaire, tout en favorisant une relation stable et durable entre les deux parties.